L’année 2024 s’inscrit dans un contexte de prudence et d’ajustements pour l’immobilier d’entreprise en Ille-et-Vilaine. Entre tensions économiques, évolution des usages et transformation du marché, nous décryptons les grandes tendances du secteur à travers le Panorama 2024 de la FNAIM 35.
1 / Focus sur le marché des bureaux : un dynamisme en demi-teinte
Avec 90 500 m² de bureaux transactés, Rennes reste un acteur majeur du marché régional, occupant la 6ᵉ place des grandes métropoles. Cependant, on observe une baisse de 15 % de la demande placée par rapport à 2023, en raison d’une prudence accrue des entreprises et d’un ajustement post-pandémie lié à la généralisation du télétravail et du flex-office.
Points clés du marché des bureaux en 2024
✅ Une demande portée par les PME/PMI et ETI : les transactions de 300 à 400 m² dominent le marché.
✅ Moins de grandes transactions : seules 13 opérations > 1 000 m² ont été enregistrées contre 19 en 2023.
✅ Un stock d’offres en forte hausse (+15 %) : 172 000 m² disponibles, dont une majorité en seconde main.
✅ Valeurs locatives et prix de vente :
📍 Centre-ville : 205 à 230 €/m²/an (neuf) – 160 à 230 €/m²/an (seconde main)
📍 Périphérie : 165 à 210 €/m²/an (neuf) – 120 à 200 €/m²/an (seconde main)
📍 Prix de vente neuf : 4 000 à 4 500 €/m² (centre) – 1 950 à 3 200 €/m² (périphérie)
2/ Locaux d’activités : un marché toujours résilient
Avec 98 000 m² transactés, le marché des locaux d’activités marque un léger retrait de 5 %, tombant sous la barre des 100 000 m² pour la première fois depuis 2018. Malgré ce recul, le secteur affiche une stabilité en termes de nombre de transactions, preuve d’une demande toujours présente.
Tendances du marché des locaux d’activités
✅ Les grandes entreprises restent actives, avec un nombre stable d’opérations supérieures à 1 000 m².
✅ Un stock en hausse de +17 %, atteignant 140 000 m² disponibles, en raison d’une demande plus prudente et de la vétusté d’une partie du parc.
✅ Un marché sélectif : les locaux récents et bien situés partent rapidement, tandis que les bâtiments plus anciens peinent à trouver preneur.
✅ Valeurs locatives compétitives : les loyers varient selon l’état et l’emplacement des bâtiments, mais restent attractifs pour les entreprises cherchant à s’installer ou à se développer.
3/ Entrepôts et logistique : un secteur en tension
Le marché des entrepôts et de la logistique connaît une baisse historique de la demande placée, avec seulement 26 000 m² transactés en 2024, un niveau jamais enregistré auparavant. Cette chute s’explique par une offre peu adaptée aux besoins des entreprises et des terrains souvent mal situés pour répondre aux exigences du secteur.
Points clés du marché des entrepôts
✅ Un manque d’offre adaptée : sur 260 000 m² d’offre potentielle, seuls 40 000 m² correspondent aux critères recherchés par les entreprises.
✅ Une raréfaction des sites conformes aux normes ICPE essentielles pour les grandes surfaces logistiques.
✅ Des loyers en hausse pour les sites bien situés :
📍 Valeur prime : 55 €/m²/an
📍 Moyenne des loyers : 48 à 55 €/m²/an, selon l’emplacement et la taille des bâtiments.
✅ Une forte attente du marché : les entreprises ont besoin de proximité avec les bassins de consommation, d’accessibilité et de solutions logistiques modernes pour optimiser leurs coûts et délais de livraison.
Face à cette pénurie, certains acteurs du marché privilégient des solutions temporaires, louant des espaces dans des entrepôts existants faute de projets neufs répondant aux exigences du secteur.
4/ Investissement : un marché en ajustement mais résilient
Avec 98 millions d’euros investis à Rennes en 2024, le marché de l’investissement immobilier d’entreprise se maintient à un niveau stable par rapport à la moyenne quinquennale (100 M€).
Analyse du marché de l’investissement
Deux grandes opérations dominent le marché : la VEFA en blanc de Millennial Park (Cesson-Sévigné) avec 24M€.
Et la vente de Matière Grise (La Courrouze) avec 25 M€
✅ Une forte appétence pour les locaux d’activités et la logistique, attirant de plus en plus d’investisseurs.
✅ Un marché en mutation : les investisseurs diversifient leurs portefeuilles et s’éloignent des actifs trop chers, avec un recentrage sur des opérations plus accessibles (< 10 M€).
✅ Des perspectives 2025 encourageante
Conclusion : quelles opportunités pour les entreprises et investisseurs ?
Malgré un environnement économique incertain, l’immobilier d’entreprise en Ille-et-Vilaine reste résilient et attractif. Si le marché des bureaux et des locaux d’activités est en phase d’ajustement, les opportunités d’investissement restent nombreuses pour les entreprises et les investisseurs à la recherche de valeurs sûres.
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