Vous êtes artisan, entrepreneur ou commerçant et vous envisagez d’investir dans l’achat d’un local d’activités à Rennes, Lorient, Saint-Brieuc, Brest, ou sur tout le Grand Ouest ? Quel que soit votre profil d’investisseur, acheter un local d’activités ne s’improvise pas et vous devrez, dans un premier temps, valider que l’achat de locaux représente une stratégie adaptée. Acheter un local d’activités pourra être envisagé si votre entreprise est suffisamment mature pour que l’achat n’impacte pas ses capacités financières. Découvrez notre article.
1. LOCAL D’ACTIVITES : DEFINITION
Un local d’activités est un bâtiment industriel consacré à l’exercice d’une activité d’entreposage-stockage, d’artisanat, de production, de loisirs, de fabrication et transformation, de vente aux professionnels…
Le local d’activités doit être de taille petite ou moyenne (de 100 m² à des milliers de m²) et prend en compte des aspects fonctionnels favorisant la pratique de l’activité. Il s’acquiert par l’achat ou la location :
- l’achat est un investissement assez onéreux et un pari sur le long terme. Il est plutôt conseillé pour des entreprises déjà stables.
- la location permet d’endosser un risque moins pesant pour l’entreprise.
2. L’ACHAT DU LOCAL D’ACTIVITES : DEUX OPTIONS
Lors de l’achat du local d’activités, deux options s’offrent à vous :
- soit l’achat des locaux est réalisé par l’entreprise, il accroît donc sa valeur en faisant entrer un bien immobilier à son actif
- soit l’investissement est réalisé par le dirigeant. Il pourra donc utiliser les murs ou décider de les louer afin de percevoir des revenus complémentaires.
3. RECHERCHE D’UN LOCAL D’ACTIVITES : LA REDACTION D’UN CAHIER DES CHARGES
Pour mener à bien votre recherche, il vous sera essentiel d’établir un cahier des charges détaillant différents points :
- Le contexte : pour quelles raisons souhaitez-vous acheter un local d’activités ? Quels sont les objectifs de cet investissement3 ?
- La localisation : recherchez-vous un local d’activités en périphérie d’une agglomération, en centre-ville ou à proximité d’une zone artisanale ou commerciale ? Proximité des principaux axes routiers, facilement accessible ? Présence d’entreprises concurrentes à proximité ?
- La superficie : quelle surface minimum pour ce local professionnel ?
- La configuration : avez-vous besoin d’un espace de stockage pour stocker les marchandises, d’un atelier, d’un parking réservé à votre clientèle, d’un bureau fermé ? Avez-vous des contraintes particulières concernant la hauteur sous-plafond ? Avez-vous besoin de quai de déchargement, d’un accès gros porteur, de portes sectionnelles ?
- Le budget : avec la localisation et la superficie, la définition d’un budget d’acquisition reste l’un des points-clés pour faire converger vos besoins avec la réalité du marché immobilier d’entreprise. Demandez conseils à nos chargés d’affaires experts en immobilier d’entreprise qui connaissent parfaitement le marché. Notre service de courtage en financement pourra vous accompagner dans la réalisation du montage financier le plus adapté et tenant compte du budget d’achat, des éventuels travaux et aménagements, du montant de l’apport et du crédit bancaire.
4. QUELLE TVA EST APPLICABLE DANS LE CADRE D’UNE LOCATION DE BUREAUX D’ACTIVITES ?
Les locaux font l’objet d’un contrat de bail commercial ou d’un bail professionnel et sont susceptibles d’être taxés à la TVA. Cette taxe s’applique si les locaux d’activités sont loués équipés et comprennent par exemple du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité. Dans ce cas, le loyer sera soumis à un taux de TVA de 20 %, sauf si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA.
Si le local d’activité est loué nu, les loyers seront exonérés de TVA. Toutefois le propriétaire des locaux peut choisir l’assujettissement à cette TVA. Cela peut être intéressant pour le propriétaire-bailleur qui pourra alors déduire la TVA des coûts d’acquisition du local, des éventuels travaux d’amélioration ou encore des honoraires réglés à une agence immobilière, à un expert-comptable ou à un avocat…
Du côté du locataire, la récupération de la TVA sera également possible s’il exerce une activité commerciale soumise au régime de la TVA.
Vous l’aurez sans doute compris, la recherche d’un local d’activités pour exercer une activité professionnelle nécessite les services d’un conseil spécialisé. Grâce à notre connaissance du marché et une analyse précise de vos besoins, nous pouvons vous permettre d’accéder aux offres du marché, en tenant compte de votre budget et des contraintes liées à votre activité. Nos conseillers spécialisés sont à vos côtés pour vous accompagner dans votre projet de recherche de locaux d’activités. Contactez-nous !
