Vous recherchez des locaux à louer ou à acheter pour y exercer votre activité professionnelle sur Rennes Métropole ou en Ille-et-Vilaine, mais vous ne savez pas quel type de bien qui correspond à votre activité ? En immobilier d’entreprise, on parle de « types d’actifs » et vous rencontrerez différents termes durant vos recherches : locaux commerciaux, bureaux ou encore locaux industriels. Notre équipe, spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise, vous livre dans cet article quelques conseils pour vous aider dans votre recherche immobilière.
1. QUEL LOCAL POUR QUEL TYPE D’ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE ?
L’activité professionnelle que vous allez exercer dans vos futurs locaux est déterminante dans le choix de l’actif recherché.
En effet, le type d’activité que vous souhaitez exercer, qu’il s’agisse de production, de stockage-entreposage de marchandises, de vente, etc., orientera vos recherches.
Que vous souhaitiez vous installer au sein d’une boutique ou d’un local commercial en centre-ville, dans un local d’activités en périphérie, ou dans un plateau de bureaux dans un quartier d’affaires, les obligations et contraintes liées à votre activité professionnelle sont diverses et variées.
En fonction de ces obligations, nos équipes seront en mesure de vous proposer différents types de bâtiments dont les caractéristiques sont adaptées aux usages auxquels ils sont destinés.
2. LES DIFFÉRENTS TYPES DE BIENS IMMOBILIERS ET LEURS USAGES
A) Les locaux d’activités et entrepôts
Les bâtiments industriels permettent d’exercer des activités d’entreposage-stockage, d’artisanat, de production, de loisirs, de fabrication et transformation, de vente aux professionnels…
Ces types de bâtiments dont les utilisations peuvent être diverses, sont généralement situés en périphérie des villes. Ils sont souvent regroupés sur des zones d’activités, zones industrielles ou zones artisanales comme l’Ecopôle Sud-Est qui est la plus grande zone de Bretagne, et qui compte plus de 900 entreprises.
Il y a deux types de bâtiments industriels : Les locaux d’activités (de 100 m² à des milliers de m²) et les entrepôts logistiques (excédant généralement plus de 20.000 m²)
La confusion entre les termes « entrepôt logistique » et « local d’activités » est une erreur courante lors de la rédaction d’un cahier des charges. Or, ces deux types d’actifs ont de nombreuses différences. Tout dépend du type d’activité exercé au sein du bâtiment.
Un local d’activités peut avoir plusieurs fonctions : fabriquer, réparer, extraire ou transformer des produits. Il sera donc, le plus souvent, destiné à transformer un produit non manufacturé en produit fini.
Comme un véritable lieu de vie, il concentre la totalité des fonctions d’une entreprise : la partie atelier/stockage et la partie bureaux / administratif.
Un entrepôt, comme son nom l’indique, sert à entreposer des biens matériels destinés à être acheminés vers leur destination finale. Il sera donc destiné à des produits semi-finis, des produits finis, des emballages ou des pièces de rechanges.
Enfin, à la grande différence des locaux d’activités, les entrepôts logistiques sont soumis à la réglementation des ICPE, Installations Classées pour la Protection de l’Environnement. Toute exploitation industrielle de stockage est susceptible de créer des pollutions ou des nuisances, et peut s’avérer être un risque pour la sécurité et la santé des riverains. Chaque type de bâtiment logistique doit respecter un arrêté préfectoral qui régit son volume et la nature de son stockage.
B) Les bureaux
Les bureaux, qu’ils soient indépendants ou au sein d’un immeuble, permettent d’accueillir des activités tertiaires, de services, administratives…
La surface nécessaire de vos bureaux se calcule sur la base d’un ratio d’au minima 10 m2 par poste de travail, à laquelle il faut ajouter les espaces communs (une ou plusieurs salles de réunion, un showroom, une salle d’attente, des espaces partagés, des zones de convivialité, des locaux d’archives, sanitaires/douches etc).
Les bureaux peuvent également être un type d’actif immobilier adapté pour les professions médicales, professions libérales, les associations ou les administrations.
Selon le type de public que vous allez accueillir (clients, visiteurs, salariés, patients, etc) dans vos bureaux, vous serez également soumis aux contraintes de sécurité des ERP (Etablissements Recevant du Public) qui se classent en différentes catégories.
Lorsque vous choisissez un nouvel outil de travail, réfléchissez à ce dont votre entreprise et vos employés ont besoin pour réussir. Il peut s’agir d’un bureau traditionnel, d’un espace conçu pour le travail à distance ou d’un mélange des deux. Des facteurs tels que l’emplacement, l’agencement, la décoration intérieure et la luminosité ont tous un impact significatif sur votre entreprise.
Pour en savoir plus, découvrez notre article : la check-list indispensable lors de sa recherche de bureaux.
Si votre critère principal est la visibilité piétonne et que vous avez besoin d’une vitrine, un local commercial sera plus adapté à votre activité.
C) Les locaux commerciaux
Le local commercial est adapté à la vente de biens ou de services.
Un local commercial est souvent situé en rez-de-chaussée (mais peut bénéficier d’un étage supérieur ou inférieur) mais également d’une vitrine, que l’on appelle linéaire et qui permet d’exposer ses produits ou services.
Avant de se lancer dans la location ou l’acquisition d’un local commercial, il est impératif de s’assurer que votre activité peut y être exercée. Si le local se situe dans une copropriété, le règlement de copropriété doit être consulté préalablement. Il faut s’assurer que la destination générale de l’immeuble autorise l’exercice d’activités commerciales et que le local lui-même a bien une destination commerciale.
Comme pour les bureaux, selon le type de public que vous allez accueillir pour leur vendre des biens et/ou des services, il faudra vérifier si vous rentrez dans la classification des ERP.
Les locaux commerciaux doivent remplir certaines obligations légales comme les accessibilités PMR (Personnes à Mobilité Réduite), et sont soumis à certaines limites quant aux activités autorisées à y être pratiquées.
En raison de leur localisation stratégique en centre-ville, certains locaux commerciaux se négocient sous la forme d’une cession de droit au bail. Le locataire qui prendra la suite du locataire sortant, paiera alors un certain montant pour entrer dans le local. Dans certains cas, comme dans les centres commerciaux ou dans les centres-villes par exemple, le propriétaire du local peut également demander un droit d’entrée au locataire pour exercer son activité.
Vous l’aurez sans doute compris, la recherche d’un bien immobilier pour exercer une activité professionnelle nécessite les services d’un conseil spécialisé. Après le type de bien à rechercher, l’emplacement est le critère numéro un à prendre en compte pour assurer la réussite de votre projet. Il convient de se poser les bonnes questions, à savoir : Avez-vous besoin de visibilité ? D’être proche de vos clients/fournisseurs ? La proximité avec les transports en commun est-elle indispensable ? Le nombre de places de parking doit-il être conséquent ? Grâce à notre connaissance du marché et une analyse précise de vos besoins, nous pouvons vous permettre d’accéder aux offres du marché, en tenant compte de votre budget et des contraintes liées à votre activité. Nos conseillers spécialisés sont à vos côtés pour vous accompagner dans votre projet de recherche de locaux professionnels. Contactez-nous !
