est possible de rédiger soi-même un bail commercial même s’il est préférable de faire appel à un avocat ou un notaire car ce contrat lie un propriétaire et un locataire pour 9 ans, divisé en trois périodes, et les approximations peuvent coûter cher. Avant de rédiger le bail, qui s’applique à un fonds commercial, industriel ou artisanal, il faut prendre des précautions.
1. Un bail commercial peut être rédigé sans le concours d’un avocat ou d’un notaire
Même si l’usage veut qu’un bail commercial soit rédigé par un avocat ou un notaire, il n’existe aucune obligation légale qui stipule qu’il interdit de le rédiger soi-même. En effet, aucun formalisme n’est requis pour le bail commercial et rien n’oblige à ce qu’il soit même écrit.
Toutefois, rédiger un contrat permet de sécuriser l’opération dans la mesure où l’absence de bail commercial est toujours préjudiciable au bailleur en cas de difficultés. Il faut cependant bien mesurer qu’un bail commercial est un document complexe qui engage le propriétaire et le locataire pour une durée de neuf ans.
De plus, le contrat de bail commercial n’est applicable que dans le cadre de la location d’un local destiné à une activité artisanale, commerciale ou industrielle. Cela dit, il est possible par exemple de rédiger une version de travail qui sera soumise à un professionnel du droit (avocat ou notaire) pour relecture.
2. Les clauses obligatoires dans le contrat de bail commercial
Dans la mesure où le bail est rédigé, un certain nombre de clauses et d’informations sont obligatoires :
- Les noms, prénoms et adresses des parties contractantes ;
- Le type d’activité ou de commerces ;
- La durée du bail et le droit au renouvellement ;
- La destination des locaux
- Le mode de résiliation du bail ;
- Le montant et le mode de règlement du loyer ;
- Le montant des taxes et des charges ainsi que leur répartition entre les parties contractantes ;
- Le montant du dépôt de garantie.
Des documents sont obligatoirement à joindre en annexe du contrat de bail :
- Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, ERNMT, amiante, etc.) ;
- L’état des risques naturels et technologiques,
- L’annexe verte (descriptif énergétique des équipements et du local indiquant la consommation d’énergie et d’eau et la production de déchets).
3. Les clauses facultatives à ne pas oublier
Il est possible d’ajouter certaines clauses facultatives dans la mesure où la rédaction est libre et qu’aucun formalisme particulier n’est exigé :
- Une clause de résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, notamment en cas de retard de paiement du loyer ;
- Une clause de « pas de porte » demandant au locataire de verser en plus du loyer une indemnité au bailleur en échange d’avantages commerciaux ou dans le cas où le local est bien placé ;
- Une clause d’exclusivité qui interdit au bailleur de louer des locaux dans le même immeuble à un locataire qui exercerait une activité concurrente ;
- Une clause instaurant un droit de préemption ou de préférence donnant avantage au locataire en cas de vente du local ;
- Une clause de déspécialisation qui impose au locataire de respecter impérativement l’activité commerciale inscrite au bail sauf à faire au préalable une demande d’autorisation de changement d’activité.
4. Les clauses abusives : pensez à vérifier les différentes clauses
Qu’il s’agisse d’un bail commercial ou de tout autre contrat, une clause est considérée comme abusive lorsqu’elle engendre, au détriment du consommateur ou du non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des deux parties au contrat.
Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, la cour de Cassation a déjà annulé des clauses, car considérées comme abusives, notamment la clause interdisant la cession du fonds de commerce.
Sont également abusives, les clauses suivantes :
- Celle qui impose au locataire d’exploiter personnellement le fonds de commerce au cours des trois dernières années du bail ;
- Celle qui fixe en amont la somme à verser par le bailleur (indemnité d’éviction) en cas de refus de renouvellement de bail ;
- Celle autorisant le propriétaire-bailleur à ne pas verser d’indemnité d’éviction lors d’un refus de renouvellement du bail commercial.
Il faut impérativement négocier son bail de manière précise et minutieuse, si possible avec l’aide d’un avocat ou d’un notaire. En effet, un bail mal rédigé risque de vous faire perdre beaucoup de temps, d’argent et de créer des litiges. Pour éviter tous ces problèmes, soyez très attentif à toutes les clauses lors de la rédaction du bail. Un bail bien rédigé permettra d’avoir un contrat qui satisfasse les attentes des deux parties et donc d’entretenir de bonnes relations sur le long terme.
